Dùng quy hoạch thật nhưng diễn giải sai để dụ khách mua bất động sản – Cách nhận biết

DÙNG QUY HOẠCH THẬT NHƯNG DIỄN GIẢI SAI ĐỂ DỤ KHÁCH MUA BẤT ĐỘNG SẢN

Vì sao chiêu này dễ khiến người mua mắc bẫy?

Trong giao dịch bất động sản, thông tin quy hoạch có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị, khả năng sử dụng và tiềm năng phát triển của một khu đất.

Một số người bán hoặc môi giới sử dụng bản đồ quy hoạch có thật, văn bản có thật hoặc thông tin về dự án hạ tầng để quảng bá bất động sản. Tuy nhiên, họ có thể diễn giải sai nội dung, phóng đại khả năng triển khai hoặc khiến người mua hiểu nhầm rằng khu đất sắp được chuyển đổi mục đích sử dụng, mở đường hoặc tăng giá mạnh.

Điểm nguy hiểm là thông tin được đưa ra không hoàn toàn bịa đặt. Bản đồ có thể là thật, tuyến đường có thể nằm trong quy hoạch, nhưng kết luận về thửa đất cụ thể lại không đúng. Đây chính là điểm làm cho các trường hợp diễn giải sai quy hoạch bất động sản trở nên khó nhận diện, bởi người mua thường tin tưởng vào tính xác thực của bản đồ mà bỏ qua việc kiểm tra ý nghĩa pháp lý phía sau.

Người mua cần phân biệt rõ giữa quy hoạch đã được phê duyệt, kế hoạch thực hiện, dự án đang triển khai và những thông tin mới chỉ nằm trong định hướng phát triển. Việc không phân biệt được các cấp độ thông tin này là nguyên nhân phổ biến khiến nhiều người quyết định mua đất theo quy hoạch dựa trên kỳ vọng thay vì căn cứ pháp lý.

Các thủ đoạn thường gặp khi lợi dụng quy hoạch bất động sản

1. Dùng quy hoạch tuyến đường để thổi giá đất

Người bán đưa ra bản đồ thể hiện một tuyến đường dự kiến đi qua khu vực rồi khẳng định lô đất sẽ nằm sát mặt tiền đường lớn trong tương lai.

Nhưng trên thực tế, cần xác minh:

• Tuyến đường đã được phê duyệt ở cấp độ nào?
• Vị trí và hướng tuyến có chính xác không?
• Tim đường, lộ giới và hành lang bảo vệ nằm ở đâu?
• Thửa đất có bị ảnh hưởng bởi phần đất dành cho công trình hay không?
• Dự án đã có kế hoạch thực hiện và nguồn lực triển khai chưa?

Việc một tuyến đường xuất hiện trên bản đồ quy hoạch không đồng nghĩa công trình sẽ được xây dựng ngay hoặc thửa đất chắc chắn tăng giá. Trên thực tế, nhiều tuyến đường trong quy hoạch bất động sản chỉ tồn tại ở dạng định hướng và có thể thay đổi hướng tuyến sau khi lập dự án chi tiết.

2. Dùng quy hoạch khu dân cư để quảng cáo đất sắp lên thổ cư

Người bán đưa ra bản đồ thể hiện khu vực được định hướng phát triển dân cư rồi khẳng định đất nông nghiệp sẽ sớm chuyển thành đất ở.

Đây là cách diễn giải dễ gây hiểu nhầm giữa định hướng sử dụng đất và quyền chuyển mục đích của một thửa đất cụ thể.

Khả năng chuyển mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào quy định pháp luật, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có liên quan, điều kiện của thửa đất và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Không phải khu vực nào được định hướng đất ở trong quy hoạch bất động sản cũng đủ điều kiện cho phép chuyển mục đích ngay lập tức.

3. Dùng quy hoạch khu công nghiệp để tạo kỳ vọng tăng giá

Một khu vực được quy hoạch khu công nghiệp có thể khiến người mua kỳ vọng về nhu cầu nhà ở, dịch vụ và giao thông.

Người bán có thể tận dụng thông tin đó để khẳng định đất gần khu công nghiệp chắc chắn tăng giá.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa ranh giới quy hoạch, phạm vi dự án được phê duyệt, tiến độ đầu tư và khả năng hình thành nhu cầu thực tế.

Không phải mọi khu đất gần khu công nghiệp đều được hưởng lợi như nhau. Hiệu quả của quy hoạch bất động sản liên quan đến khu công nghiệp còn phụ thuộc vào việc dự án có thu hút được nhà đầu tư hay không và hạ tầng kết nối có được triển khai đồng bộ hay không.

4. Lấy bản đồ quy hoạch cũ để quảng cáo

Một bản đồ có thể từng được công bố hoặc phê duyệt nhưng đã được điều chỉnh, thay thế hoặc không còn phản ánh đầy đủ tình trạng hiện tại.

Người bán chỉ đưa ra bản đồ cũ mà không cung cấp thông tin về thời điểm, cơ quan phê duyệt và các quyết định điều chỉnh.

Người mua có thể hiểu nhầm rằng thông tin đó vẫn còn hiệu lực và áp dụng trực tiếp cho thửa đất đang giao dịch. Việc sử dụng bản đồ hết hiệu lực để quảng cáo là một dạng diễn giải sai quy hoạch bất động sản dễ khiến người mua đánh giá sai tiềm năng thửa đất.

5. Cắt một phần bản đồ để tạo lợi thế

Người đăng tin chỉ chụp phần bản đồ thể hiện tuyến đường hoặc khu dân cư mà không đưa ra chú giải, tỷ lệ, ranh giới và các khu vực xung quanh.

Cách trình bày này có thể khiến người mua không nhận ra thửa đất nằm trong hành lang công trình, khu vực hạn chế xây dựng hoặc vị trí khác với lời quảng cáo. Khi xem xét quy hoạch bất động sản, việc thiếu chú giải và ranh giới đầy đủ có thể làm sai lệch hoàn toàn nhận định về vị trí thửa đất.

6. Đánh đồng quy hoạch với quyết định thu hồi đất

Người bán nói rằng khu đất nằm trong quy hoạch nên chắc chắn sẽ được Nhà nước thu hồi và bồi thường với giá cao.

Tuy nhiên, việc một khu đất nằm trong quy hoạch không tự động đồng nghĩa với việc đã có quyết định thu hồi đất hoặc chắc chắn được bồi thường theo mức giá mà người bán đưa ra.

Việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải căn cứ vào điều kiện pháp luật và hồ sơ cụ thể. Không thể lấy thông tin quy hoạch bất động sản chung để suy ra mức bồi thường cụ thể cho một thửa đất riêng lẻ.

7. Dùng thông tin dự án để tạo cảm giác đất sắp tăng giá

Người bán đưa ra thông tin về sân bay, đường cao tốc, khu du lịch hoặc trung tâm thương mại đang được nghiên cứu, sau đó khẳng định đất sẽ tăng giá mạnh khi dự án hoàn thành.

Nhưng thông tin nghiên cứu, đề xuất, phê duyệt chủ trương đầu tư và triển khai xây dựng là những giai đoạn khác nhau.

Người mua cần xác minh tình trạng pháp lý và tiến độ thực tế của dự án, thay vì chỉ dựa vào lời quảng cáo. Việc lẫn lộn giữa đề xuất và triển khai là cách diễn giải sai thường gặp khi lợi dụng quy hoạch bất động sản để tạo kỳ vọng tăng giá.

Dấu hiệu cần cảnh giác khi mua đất theo quy hoạch

• Người bán chỉ cung cấp ảnh chụp một phần bản đồ, không có tên văn bản hoặc cơ quan phê duyệt.
• Khẳng định đất chắc chắn lên thổ cư trong thời gian ngắn nhưng không đưa ra căn cứ.
• Nói tuyến đường sắp mở nhưng không xác định được hướng tuyến và phạm vi ảnh hưởng.
• Dùng bản đồ cũ nhưng không giải thích thời điểm và tình trạng hiệu lực.
• Cam kết lợi nhuận hoặc mức tăng giá chắc chắn nhờ quy hoạch.
• Không cho người mua tự kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền.
• Đưa ra thông tin dự án đang nghiên cứu như thể dự án đã được triển khai.
• Khẳng định đất sẽ được bồi thường với mức giá cụ thể dù chưa có hồ sơ xác định.
• Thúc ép đặt cọc vì cho rằng quy hoạch sắp công bố hoặc giá sắp tăng.
• Không làm rõ thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch nào và chịu ảnh hưởng ra sao.

Lưu ý: Có sai lệch trong cách diễn giải quy hoạch chưa đủ để kết luận người bán có hành vi lừa đảo. Cần xác minh nội dung thông tin, mức độ sai lệch, việc cung cấp thông tin và các chứng cứ liên quan. Việc đánh giá hành vi liên quan đến quy hoạch bất động sản cần dựa trên hồ sơ cụ thể và đối chiếu với văn bản pháp lý có hiệu lực.

Phân biệt các loại thông tin quy hoạch