Bảng này giúp bóc tách rõ ràng: dù người bán có đưa ra bao nhiêu thông tin thật đi nữa, nếu không chứng minh được chuỗi quyền, vẫn chưa thể khẳng định đó là chủ tài sản.

Một thủ đoạn thường gặp: sử dụng ảnh chủ nhà thật nhưng tài khoản giả

Ví dụ trên mạng xã hội xuất hiện một tài khoản:

Nguyễn Văn A – Chính chủ bán nhà

Tài khoản có:

• ảnh thật của A;
• ảnh gia đình;
• ảnh căn nhà;
• ảnh đi làm;
• lịch sử bài đăng;
• bạn bè;
• bình luận;
• video.

Nhìn qua, tài khoản có vẻ rất thật.

Nhưng người vận hành tài khoản có thể không phải A.

Điểm nguy hiểm là người mua thường dùng:

“Tài khoản nhìn thật”

để thay thế cho:

“Danh tính đã được xác minh.”

Hai điều này khác nhau.

Đây là dạng điển hình của việc dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả trên môi trường mạng xã hội. Tài khoản có thể được tạo dựng công phu trong thời gian dài để tạo niềm tin.

Đừng đánh giá tài khoản mạng xã hội bằng số lượng bạn bè

Một tài khoản có:

• hàng nghìn người theo dõi;
• nhiều bình luận;
• nhiều hình ảnh;
• hoạt động lâu năm;

vẫn chưa phải bằng chứng chắc chắn rằng người đang giao dịch là chủ tài sản.

Các tài khoản mạng xã hội có thể:

• bị chiếm quyền;
• bị giả mạo;
• bị sao chép hình ảnh;
• được tạo dựng;
• được sử dụng bởi người khác.

Vì vậy, mạng xã hội chỉ nên được xem là một nguồn thông tin tham khảo.

Số lượng tương tác không thể thay thế việc đối chiếu giấy tờ tùy thân và quyền đối với tài sản khi nghi ngờ dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả.

Một thủ đoạn khác: giả danh chủ sau khi lấy được thông tin từ môi giới

Hãy hình dung một căn nhà được nhiều môi giới đăng bán.

Trong tin đăng đã xuất hiện:

• tên chủ;
• số điện thoại;
• ảnh căn nhà;
• ảnh sổ;
• giá;
• diện tích;
• vị trí.

Một người khác thu thập toàn bộ thông tin này.

Sau đó họ tiếp cận khách hàng và nói:

“Tôi chính là chủ căn nhà này.”

Họ không cần tạo ra một tài sản giả.

Họ chỉ cần chiếm lấy danh tính giao dịch.

Đây là lý do người mua phải xác minh người và tài sản độc lập với nhau.

Việc thu thập thông tin từ tin đăng của môi giới là nguồn nguyên liệu chính để dựng nên một hồ sơ người bán giả có vẻ rất đáng tin, vì mọi thông tin đều khớp với thực tế căn nhà.

Một dấu hiệu đáng chú ý: người bán biết quá nhiều nhưng né xác minh

Có thể xảy ra tình huống:

Người bán trả lời chính xác:

• “Nhà có 3 phòng ngủ.”
• “Sổ ghi diện tích 120m².”
• “Phía sau có một con hẻm.”
• “Nhà xây năm 2018.”

Nhưng khi người mua hỏi:

“Cho tôi xác minh danh tính và quyền của anh/chị với tài sản.”

thì câu trả lời chuyển sang:

“Anh không tin tôi à?”

Đây là điểm cần phân biệt.

Biết thông tin về tài sản và chứng minh quyền giao dịch là hai việc khác nhau.

Khi gặp trường hợp dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả, người bán thường rất giỏi kể chi tiết về căn nhà nhưng lại né tránh việc xuất trình giấy tờ gốc hoặc đối chiếu trực tiếp tại văn phòng công chứng.

Bảng dấu hiệu cần tăng mức xác minh

Không có dấu hiệu riêng lẻ nào ở trên tự động chứng minh hành vi lừa đảo.

Điểm quan trọng là mức độ khớp giữa danh tính – quyền – tài sản – giao dịch – dòng tiền.

Các dấu hiệu trên đặc biệt có giá trị khi xâu chuỗi lại với nhau để nhận diện việc dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả, thay vì chỉ nhìn từng dấu hiệu đơn lẻ.

“Video call với chủ nhà” có phải bằng chứng chắc chắn?

Không.

Video call có thể giúp tăng mức độ xác minh nhưng không nên được xem là bằng chứng duy nhất.

Một người có thể:

• giả danh;
• sử dụng tài khoản của người khác;
• sử dụng video/hình ảnh có sẵn;
• thực hiện cuộc gọi với người đóng vai;
• sử dụng tài khoản đã bị chiếm quyền.

Nếu giao dịch có giá trị lớn, cần nhiều lớp xác minh hơn một cuộc gọi.

So sánh

Video call chỉ xác nhận có một người xuất hiện trên màn hình, nhưng không xác nhận người đó có phải là chủ tài sản hay có quyền bán hay không, do đó không đủ để loại trừ trường hợp dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả.

Một thủ đoạn tinh vi: đưa người thật ra gặp nhưng người đó không có quyền bán

Đây là biến thể khó hơn.

Người mua được gặp một người thật.

Người đó:

• biết căn nhà;
• có chìa khóa;
• có thể mở cửa;
• biết hàng xóm;
• biết lịch sử căn nhà.

Nhưng người này có thể chỉ là:

• người thân;
• người quản lý;
• người thuê;
• người được giao trông nhà;
• môi giới;
• người được chủ nhờ hỗ trợ.

Do đó:

Người mở cửa ≠ chủ tài sản

Người quản lý nhà ≠ người có quyền bán

Người giữ sổ ≠ người có quyền định đoạt

Ngay cả khi người dẫn xem nhà có chìa khóa và biết rất rõ căn nhà, vẫn cần kiểm tra quyền, vì đây cũng có thể là một lớp vỏ bọc của việc dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả.

Ví dụ tình huống thực tế

Ví dụ tình huống thực tế mang tính minh họa:

Anh A thấy một tin đăng bán nhà.

Người liên hệ tự giới thiệu là chủ nhà B.

B gửi cho A:

• ảnh căn nhà;
• ảnh Giấy chứng nhận;
• ảnh cá nhân;
• video đứng trước căn nhà;
• ảnh gia đình.

B còn biết rất rõ:

• diện tích;
• số phòng;
• hướng nhà;
• giá mua trước đây.

A cảm thấy B chắc chắn là chủ.

B yêu cầu A chuyển 80 triệu đồng để giữ nhà vào một tài khoản mang tên C.

A hỏi:

“Tại sao tài khoản không phải của anh?”

B trả lời:

“Đây là tài khoản của em tôi.”

A tiếp tục yêu cầu xác minh quyền của B.

B bắt đầu né tránh và liên tục nói:

“Nếu anh không tin thì thôi, đang có khách khác.”

Ở đây chưa thể kết luận B là người lừa đảo.

Nhưng A đã có nhiều vấn đề cần xác minh:

• B có thực sự là người có quyền đối với nhà?
• Ảnh và thông tin B cung cấp lấy từ đâu?
• C có quan hệ gì với giao dịch?
• Vì sao tiền không chuyển cho người có quyền?
• Vì sao người bán không muốn xác minh?

Cách xử lý phù hợp là dừng chuyển tiền cho đến khi chuỗi danh tính và quyền giao dịch được kiểm chứng.

Tình huống này mô tả đầy đủ quy trình của việc dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả: tạo niềm tin bằng thông tin thật, sau đó chuyển hướng dòng tiền sang tài khoản người thứ ba.

Khi chủ nhà thật xuất hiện trên mạng, vẫn phải xác minh kênh liên hệ

Một biến thể khác:

Người mua tìm thấy tài khoản mạng xã hội của chủ nhà thật.

Nhưng sau đó người bán lại nói:

“Tài khoản đó là tài khoản cũ.”

Hoặc:

“Tôi đổi số rồi.”

Nếu thông tin giữa hai nguồn không khớp, không nên tự chọn nguồn mình thích.

Hãy kiểm tra:

Nguồn nào xác minh được độc lập?

Nếu có thể liên hệ chủ tài sản bằng một kênh độc lập với người đang bán, đó là một bước rất hữu ích.

Việc đối chiếu kênh liên hệ độc lập là cách hiệu quả để phát hiện việc dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả, vì tài khoản giả thường không thể kiểm soát toàn bộ các kênh liên hệ cũ của chủ thật.

Không nên lấy “ảnh chủ nhà” làm bằng chứng sở hữu

Hình ảnh chỉ là hình ảnh.

Ngay cả khi người trong ảnh đúng là chủ tài sản, người đang sử dụng hình ảnh đó vẫn có thể là một người khác.

Chuỗi xác minh đúng

Ảnh người thật

• → xác định người đang giao dịch
• → đối chiếu giấy tờ
• → xác định quyền đối với tài sản
• → xác định quyền bán
• → xác định người ký
• → xác định người nhận tiền.

Nếu dừng ở bước đầu tiên, người mua mới chỉ xác minh được một phần rất nhỏ.

Dừng lại ở bước xem ảnh chính là lý do khiến thủ đoạn dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả có thể thành công, vì người mua đã bỏ qua toàn bộ chuỗi xác minh phía sau.

Một điểm đặc biệt quan trọng: chủ thật có thể không biết tin đăng giả

Một người có thể phát hiện:

“Tôi chưa từng đăng bán căn nhà này.”

Trong trường hợp đó, người mua không nên tiếp tục tranh luận với tài khoản đang bán để “thử”.

Nên:

• lưu lại tin đăng;
• chụp màn hình;
• lưu số điện thoại;
• lưu tài khoản nhận tiền;
• lưu tin nhắn;
• không chuyển thêm tiền;
• xác minh với người có quyền thực sự;
• nếu có dấu hiệu chiếm đoạt hoặc giả mạo thì cân nhắc liên hệ cơ quan có thẩm quyền.

Khi chủ thật phủ nhận việc bán nhà, đó là dấu hiệu rõ nhất cho thấy có thể đang tồn tại một hồ sơ người bán giả được dựng lên từ hình ảnh của chủ thật.

Cách xác minh chủ thể mà không phụ thuộc vào một nguồn duy nhất

Có thể chia thành 4 nguồn:

Nguồn 1: Người đang giao dịch

Họ cung cấp thông tin gì?

Nguồn 2: Hồ sơ tài sản

Thông tin người có quyền là ai?

Nguồn 3: Kênh liên hệ độc lập

Có thể xác minh người có quyền bằng một kênh không do người bán cung cấp hay không?

Nguồn 4: Hồ sơ giao dịch

Người ký và người nhận tiền có phù hợp với quyền đã xác minh không?

Khi cả bốn nguồn cùng khớp, khả năng nhận diện nhầm người sẽ giảm đáng kể.

Việc đối chiếu chéo 4 nguồn này là phương pháp khắc chế hiệu quả nhất đối với thủ đoạn dùng hình ảnh chủ nhà thật để xây dựng hồ sơ người bán giả.

Bảng “4 đúng” trước khi tin người bán