LỪA ĐẢO GIẢ MẠO CHỦ ĐẤT ĐỂ BÁN NHÀ, ĐẤT
Trong các giao dịch bất động sản, một trong những thủ đoạn nguy hiểm nhất là người không phải chủ sở hữu nhưng giả mạo chủ đất để bán nhà, bán đất và nhận tiền của khách hàng.
Đây là hình thức lừa đảo có tổ chức và được chuẩn bị rất kỹ lưỡng. Đối tượng thực hiện hành vi giả mạo chủ đất thường nghiên cứu thông tin thửa đất, nắm rõ tâm lý ham rẻ, sợ mất cơ hội của người mua và tạo ra một kịch bản giao dịch trông có vẻ hợp pháp để chiếm đoạt tiền đặt cọc.
Nhiều người mua thường nghĩ rằng chỉ cần nhìn thấy sổ hồng, căn cước và giấy tờ liên quan là có thể yên tâm giao dịch. Nhưng trên thực tế, kẻ gian có thể chuẩn bị một bộ hồ sơ khá giống thật, giả danh chủ sở hữu hoặc sử dụng giấy ủy quyền không hợp pháp để tạo lòng tin.
Thực tế cho thấy, công nghệ làm giả giấy tờ ngày càng tinh vi, khiến cho việc giả mạo chủ đất trở nên khó phát hiện hơn nếu người mua chỉ kiểm tra bằng mắt thường. Chỉ một phút chủ quan, người mua có thể phải đối mặt với việc mất trắng số tiền tích lũy nhiều năm.
Sau khi người mua chuyển tiền đặt cọc hoặc thanh toán một phần tiền mua đất, đối tượng có thể tìm cách trì hoãn giao dịch, biến mất hoặc để lại cho người mua một tài sản mà người nhận tiền hoàn toàn không có quyền bán.
Hậu quả của hành vi giả mạo chủ đất không chỉ là thiệt hại về tài chính, mà còn kéo theo những tranh chấp pháp lý kéo dài, khiến người mua mất thời gian, công sức để đi đòi lại quyền lợi chính đáng của mình.
Những hình thức giả mạo chủ đất thường gặp
Hiểu rõ các hình thức giả mạo chủ đất là bước đầu tiên để bảo vệ an toàn cho giao dịch của bạn.
Giả danh trực tiếp người đứng tên trên sổ
Kẻ gian sử dụng giấy tờ tùy thân giả hoặc thông tin cá nhân tương tự chủ đất để đóng giả người đứng tên trên giấy chứng nhận.
Nếu người mua không kiểm tra kỹ khuôn mặt, thông tin cá nhân và các giấy tờ liên quan, rất dễ tin rằng người đang giao dịch chính là chủ sở hữu thật.
Thủ đoạn này thường xảy ra với những thửa đất mà chủ thật đang ở xa, ít khi lui tới kiểm tra tài sản. Kẻ gian sẽ thu thập thông tin cá nhân của chủ đất để làm giả căn cước công dân, sau đó tự nhận mình là chủ sở hữu và đứng ra giao dịch. Đây là một dạng giả mạo chủ đất trực diện và liều lĩnh nhất.
Sử dụng giấy ủy quyền không rõ ràng
Một số trường hợp người bán nói rằng mình được chủ đất ủy quyền bán tài sản.
Tuy nhiên, giấy ủy quyền có thể:
Không còn hiệu lực.
Không có quyền chuyển nhượng bất động sản.
Chỉ được phép thực hiện một số công việc nhất định.
Có dấu hiệu giả mạo.
Không phù hợp với tài sản đang giao dịch.
Người mua chỉ nghe câu “tôi được chủ đất ủy quyền” rồi xuống tiền là một rủi ro rất lớn.
Trên thực tế, nhiều người nhầm lẫn giữa giấy ủy quyền quản lý, ủy quyền trông coi nhà đất với giấy ủy quyền có quyền định đoạt tài sản. Chỉ khi giấy ủy quyền ghi rõ nội dung được phép ký hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, nhận tiền và công chứng mua bán thì mới có giá trị pháp lý để bán. Mọi trường hợp giả mạo chủ đất thông qua ủy quyền mập mờ đều cần phải được kiểm tra tại văn phòng công chứng nơi được cho là đã chứng nhận.
Nhận tiền vào tài khoản của người khác
Đây cũng là dấu hiệu cần đặc biệt cảnh giác.
Người đứng ra giao dịch có thể yêu cầu:
“Anh cứ chuyển tiền vào tài khoản này giúp tôi.”
Tài khoản đó có thể là của người thân, bạn bè hoặc một người hoàn toàn không liên quan đến giao dịch.
Khi xảy ra tranh chấp, việc xác định người đã nhận tiền và trách nhiệm hoàn trả có thể trở nên phức tạp.
Chiêu trò yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản người thứ ba là một biểu hiện điển hình của hành vi giả mạo chủ đất nhằm che giấu dòng tiền và gây khó khăn cho việc truy vết khi có tranh chấp xảy ra.
Những dấu hiệu cần cảnh giác khi gặp hành vi giả mạo chủ đất
Ngoài ra, một dấu hiệu khác của hành vi giả mạo chủ đất là người bán chỉ cung cấp bản chụp, bản photo sổ hồng, căn cước mà viện đủ lý do để không cho xem bản gốc. Người mua cần đặc biệt tỉnh táo trước những giao dịch quá dễ dàng và quá hời.
Cách phòng tránh khi mua nhà, đất để không sập bẫy giả mạo chủ đất
1. Kiểm tra đúng người đứng tên tài sản
Không chỉ xem tên trên sổ hồng.
Cần đối chiếu trực tiếp:
- Người đang giao dịch
- Giấy tờ tùy thân
- Thông tin trên giấy chứng nhận
- Thông tin liên quan đến quyền sở hữu
Nếu có điểm bất thường, nên dừng giao dịch để kiểm tra thêm.
Để tránh bị giả mạo chủ đất, người mua nên yêu cầu được xem căn cước công dân gắn chip bản gốc, đối chiếu khuôn mặt trực tiếp và có thể kiểm tra thông tin cư trú nếu cần thiết. Việc cẩn trọng ở bước này sẽ giúp loại bỏ phần lớn rủi ro.
2. Kiểm tra kỹ giấy ủy quyền
Nếu người bán không phải là chủ sở hữu trực tiếp, cần đặc biệt kiểm tra:
Ai là người ủy quyền?
Giấy ủy quyền còn hiệu lực hay không?
Có quyền bán hoặc chuyển nhượng bất động sản không?
Phạm vi ủy quyền cụ thể là gì?
Đừng mặc định rằng có giấy ủy quyền là có quyền bán đất.
Người mua cần yêu cầu xem bản gốc giấy ủy quyền, kiểm tra số công chứng, ngày công chứng và liên hệ trực tiếp với văn phòng công chứng đã thực hiện việc ủy quyền để xác minh tính xác thực. Đây là cách hiệu quả nhất để phát hiện hành vi giả mạo chủ đất qua con đường ủy quyền.
3. Không giao tiền chỉ vì người bán giữ sổ hồng
Một người đang cầm sổ hồng không đồng nghĩa với việc người đó là chủ sở hữu hoặc có quyền bán tài sản.
Có thể họ chỉ đang:
- Giữ hộ giấy tờ.
- Mượn giấy tờ.
- Là người thân của chủ đất.
- Người nhận chuyển nhượng chưa hoàn tất thủ tục.
- Người không có quyền định đoạt tài sản.
Vì vậy, phải kiểm tra cả tài sản và người có quyền giao dịch.
Sổ hồng chỉ là chứng thư pháp lý về quyền sở hữu, không phải là bằng chứng tuyệt đối về quyền định đoạt tại thời điểm giao dịch. Kẻ gian lợi dụng tâm lý thấy sổ là tin để thực hiện hành vi giả mạo chủ đất, do đó phải xác minh song song cả người và tài sản.
4. Thực hiện giao dịch tại nơi minh bạch
Với những giao dịch có giá trị lớn, nên ưu tiên làm việc theo quy trình rõ ràng.
Kiểm tra hồ sơ.
Xác minh người bán.
Kiểm tra quyền định đoạt tài sản.
Thỏa thuận rõ điều kiện đặt cọc.
Xác định chính xác người nhận tiền.
Thực hiện thủ tục tại tổ chức công chứng theo quy định.
Việc thực hiện toàn bộ quy trình tại văn phòng công chứng uy tín sẽ giúp các bên được tư vấn pháp lý, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trên hệ thống dữ liệu công chứng và hạn chế tối đa rủi ro bị giả mạo chủ đất.
5. Chuyển tiền đúng người, đúng nội dung
Khi chuyển tiền, cần xác định rõ:
- Ai là người nhận tiền?
- Tiền được thanh toán cho mục đích gì?
- Liên quan đến bất động sản nào?
- Có giấy tờ hoặc thỏa thuận chứng minh việc giao tiền hay không?
Không nên chuyển tiền một cách mơ hồ chỉ dựa trên lời nói.
Nguyên tắc an toàn là chỉ chuyển tiền đặt cọc, tiền mua bán cho đúng người đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền hợp pháp có quyền nhận tiền và tài khoản nhận tiền phải chính chủ. Nội dung chuyển khoản cần ghi rõ ràng để làm căn cứ pháp lý sau này.
CHECKLIST XÁC MINH NGƯỜI BÁN NHÀ, ĐẤT ĐỂ TRÁNH GIẢ MẠO CHỦ ĐẤT
Nên bổ sung thêm bước kiểm tra thông tin quy hoạch, tình trạng thế chấp và tranh chấp của tài sản tại cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc văn phòng công chứng trước khi xuống tiền.
NGUYÊN TẮC QUAN TRỌNG:
Có sổ hồng chưa chắc là chủ đất. Người nhận tiền chưa chắc có quyền bán. Trước khi xuống tiền, phải xác minh đúng người – đúng tài sản – đúng quyền giao dịch.
xem thêm: https://nhadatgialai24h.vn/lua-dao-ban-dat-bang-so-hong-gia/
https://tuannguyenland.com/lua-dao-dat-dang-tranh-chap-nhung-van-nhan-coc/
Câu Chuyện Thực Tế
Một trường hợp điển hình của hành vi giả mạo chủ đất xảy ra tại khu vực ven đô, nơi kẻ gian đã sử dụng căn cước giả có thông tin trùng khớp với chủ đất thật đang định cư ở nước ngoài. Đối tượng rao bán lô đất với giá thấp hơn thị trường 20% và liên tục thúc ép khách hàng đặt cọc. Người mua vì tin tưởng vào sổ hồng bản photo công chứng và thái độ tự tin của đối tượng đã chuyển 300 triệu tiền cọc vào tài khoản cá nhân khác. Sau đó đối tượng cắt liên lạc. Khi người mua đến văn phòng công chứng kiểm tra lại thì mới phát hiện giấy tờ ủy quyền là giả và chủ đất thật hoàn toàn không biết việc đất của mình bị rao bán.
Các câu hỏi thường gặp về giả mạo chủ đất
1. Giả mạo chủ đất có bị xử lý hình sự không?
Có. Hành vi giả mạo chủ đất để lừa đảo chiếm đoạt tài sản có thể bị xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo quy định của Bộ luật Hình sự.
2. Làm sao để kiểm tra sổ hồng thật hay giả?
Người mua nên mang bản gốc sổ hồng đến văn phòng công chứng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra bằng các biện pháp nghiệp vụ như soi tem, mã vạch, đối chiếu thông tin trên hệ thống dữ liệu đất đai.
3. Có nên đặt cọc khi người bán nói được ủy quyền miệng từ chủ đất không?
Tuyệt đối không. Mọi giao dịch liên quan đến bất động sản phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Ủy quyền miệng không có giá trị pháp lý trong việc chuyển nhượng nhà đất và tiềm ẩn nguy cơ rất cao là giả mạo chủ đất.
4. Chuyển tiền cọc vào tài khoản người thân của chủ đất có an toàn không?
Không an toàn nếu không có giấy ủy quyền nhận tiền hợp pháp. Chỉ nên chuyển tiền cho chính chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp có văn bản ủy quyền ghi rõ được phép nhận tiền bán tài sản.
